Главная - Социальное страхование - Продажа по договору долевого участия

Продажа по договору долевого участия


Продажа по договору долевого участия

Заключение


Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры. Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет.

В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы. Георгий Парадный Читать дальше

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

  1. Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
  2. Оформление документации.
  3. Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
  4. Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры.

Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов. Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.Читайте также:

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по .

Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым . По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с . Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ. Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком).

Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика. Смотри по ссылке в Глоссарии.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам.

Для этого дольщику нужно будет:

  • Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  • Разместить рекламные объявления о продаже;
  • Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  • Определить цену продажи квартиры;
  • Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.
  • Договориться об условиях расчетов;
  • Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Когда квартира считается , а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке. Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.
Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.

Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика. Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем .

В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном.

Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика. Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными.

Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

В каких случаях требуется ? И когда такое согласие не нужно?

Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей). Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку).

И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в ). Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие.

Придется дать. Здесь все по закону. , а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии). После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения (включая его образец) – см.

по ссылке. На этом продажа квартиры в новостройке завершена.

Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия.

И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования. Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки. Как и куда подавать ? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант.

Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве.

Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру.

В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».Когда заключают договор цессии.

Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.Что это значитБывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи.

Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры.

Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку.

В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей.

Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора.

Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора.

Вот что должно быть передано:

  • Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.
  • Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы.
Но на практике это может различаться от региона к региону.Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы.

Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет.

Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.Минусы и подводные камни договора цессии.

Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск.

Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене.

Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель.

Соответственно, неустойка будет минимальная.Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности.

Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Новостройки от застройщика по договору долевого участия (ДДУ) в Москве

Услуги компании — бесплатноот 3 500 640 руб.Москва, Кунцево

  1. Срок сдачи:3 кв. 2021
  2. 1к от 19 м²: от 3 500 640 руб.
  3. 2к от 35 м²: от 5 551 460 руб.
  4. 3к от 64 м²: от 8 152 520 руб.

435 квартирУслуги компании — бесплатноот 5 286 140 руб.Московская область, Химки, Кудрявцева

  1. 1к от 36 м²: от 5 286 140 руб.
  2. Срок сдачи:1 кв.

    2017 — 4 кв. 2020

  3. 2к от 65 м²: от 8 221 200 руб.
  4. 3к от 87 м²: от 11 048 400 руб.

350 квартирУслуги компании — бесплатноот 4 321 500 руб.Москва, Рязанский, Институтская 2-я

  1. 2к от 36 м²: от 6 962 400 руб.
  2. 1к от 21 м²: от 4 321 500 руб.
  3. Срок сдачи:2 кв. 2020 — 2 кв. 2021
  4. 3к от 65 м²: от 9 350 960 руб.

331 квартираУслуги компании — бесплатноот 2 300 000 руб.Московская область, Люберецкий

  1. 2к от 45 м²: от 4 084 645 руб.
  2. 1к от 26 м²: от 2 300 000 руб.
  3. Срок сдачи:2 кв.

    2020

  4. 3к от 72 м²: от 5 617 753 руб.

284 квартирыУслуги компании — бесплатноот 2 700 000 руб.Московская область, Люберцы

  1. Срок сдачи:4 кв. 2020
  2. 2к от 38 м²: от 4 343 584 руб.
  3. 1к от 24 м²: от 2 700 000 руб.
  4. 3к от 57 м²: от 5 084 669 руб.

266 квартирУслуги компании — бесплатноот 4 201 358 руб.Москва, Дмитровский, Лобненская

  1. 3к от 75 м²: от 10 988 432 руб.
  2. Срок сдачи:4 кв.

    2020 — 2 кв. 2021

  3. 1к от 19 м²: от 4 201 358 руб.
  4. 2к от 53 м²: от 8 222 032 руб.

261 квартираУслуги компании — бесплатноот 1 925 760 руб.Московская область, Пушкинский

  1. 2к от 35 м²: от 2 437 800 руб.
  2. 3к от 55 м²: от 3 422 100 руб.
  3. 1к от 26 м²: от 1 925 760 руб.
  4. Срок сдачи:4 кв. 2020 — 1 кв. 2020

256 квартирУслуги компании — бесплатноот 7 081 681 руб.Москва, Москворечье-Сабурово, Каширский проезд

  1. 1к от 42 м²: от 7 081 681 руб.
  2. Срок сдачи:2 кв. 2021
  3. 2к от 62 м²: от 7 961 130 руб.
  4. 3к от 66 м²: от 11 065 601 руб.

219 квартирУслуги компании — бесплатноот 5 700 000 руб.Москва, Ростокино, Леонова 1-я

  1. 1к от 19 м²: от 5 700 000 руб.
  2. 2к от 70 м²: от 15 610 290 руб.
  3. Срок сдачи:4 кв.

    2020

205 квартирУслуги компании — бесплатноот 2 307 630 руб.Московская область, Ленинский

  1. 2к от 54 м²: от 4 747 923 руб.
  2. 3к от 74 м²: от 5 784 166 руб.
  3. Срок сдачи:2 кв.

    2020 — 3 кв. 2020

  4. 1к от 23 м²: от 2 307 630 руб.

198 квартирУслуги компании — бесплатноот 14 517 240 руб.Москва, Хорошевский, Авиаконструктора Сухого

  1. Срок сдачи:Сдан
  2. 3к от 122 м²: от 34 356 610 руб.
  3. 1к от 51 м²: от 14 517 240 руб.
  4. 2к от 81 м²: от 23 020 200 руб.

181 квартираУслуги компании — бесплатноот 4 276 028 руб.Москва, Остафьево с.

  1. Срок сдачи:1 кв.

    2020

  2. 1к от 34 м²: от 5 305 154 руб.
  3. 2к от 24 м²: от 4 276 028 руб.
  4. 3к от 36 м²: от 5 226 633 руб.

163 квартирыУслуги компании — бесплатноот 6 562 850 руб.Москва, Ховрино, Дыбенко

  1. Срок сдачи:2 кв. 2020
  2. 1к от 29 м²: от 6 562 850 руб.
  3. 3к от 83 м²: от 17 543 500 руб.
  4. 2к от 50 м²: от 10 443 620 руб.

155 квартирУслуги компании — бесплатноот 9 700 000 руб.Москва, Пресненский, Шмитовский проезд

  1. 2к от 58 м²: от 17 949 810 руб.
  2. 3к от 87 м²: от 23 823 610 руб.
  3. Срок сдачи:4 кв.

    2020

  4. 1к от 30 м²: от 9 700 000 руб.

149 квартирУслуги компании — бесплатноот 5 504 400 руб.Москва, Кунцево, Молодогвардейская

  1. 2к от 47 м²: от 11 322 180 руб.
  2. 3к от 78 м²: от 17 160 100 руб.
  3. 1к от 19 м²: от 5 504 400 руб.
  4. Срок сдачи:2 кв. 2021

143 квартирыУслуги компании — бесплатноот 4 300 000 руб.Москва, Некрасовка

  1. 2к от 39 м²: от 5 608 999 руб.
  2. Срок сдачи:4 кв. 2020
  3. 3к от 58 м²: от 7 183 352 руб.
  4. 1к от 23 м²: от 4 300 000 руб.

141 квартираУслуги компании — бесплатноот 13 226 680 руб.Москва, Беговой, Ленинградский проспект

  1. 3к от 85 м²: от 23 144 590 руб.
  2. 1к от 45 м²: от 13 226 680 руб.
  3. 2к от 60 м²: от 14 532 990 руб.
  4. Срок сдачи:Сдан

132 квартирыУслуги компании — бесплатноот 9 361 340 руб.Москва, Можайский, Гжатская

  1. 3к от 79 м²: от 17 142 316 руб.
  2. Срок сдачи:2 кв.

    2020 — 3 кв. 2020

  3. 2к от 73 м²: от 15 010 903 руб.
  4. 1к от 44 м²: от 9 361 340 руб.

128 квартирУслуги компании — бесплатноот 8 988 710 руб.Москва, Беговой, Бумажный проезд

  1. 2к от 89 м²: от 20 069 660 руб.
  2. 3к от 86 м²: от 29 310 330 руб.
  3. 1к от 28 м²: от 8 988 710 руб.
  4. Срок сдачи:4 кв. 2020

127 квартирУслуги компании — бесплатноот 7 932 420 руб.Москва, Филёвский парк, Заречная

  1. 1к от 25 м²: от 7 932 420 руб.
  2. 3к от 56 м²: от 14 347 860 руб.
  3. 2к от 52 м²: от 12 896 800 руб.
  4. Срок сдачи:2 кв. 2021

121 квартираУслуги компании — бесплатноот 11 611 370 руб.Москва, Хорошево-Мневники, Паршина

  1. 3к от 102 м²: от 24 040 170 руб.
  2. 1к от 45 м²: от 11 611 370 руб.
  3. 2к от 69 м²: от 16 907 740 руб.
  4. Срок сдачи:4 кв.

    2020 — 1 кв. 2020

111 квартирУслуги компании — бесплатноот 5 153 870 руб.Московская область, Одинцовский, Молодежная

  1. 3к от 96 м²: от 5 977 130 руб.
  2. 2к от 76 м²: от 5 153 870 руб.
  3. Срок сдачи:Сдан

111 квартирУслуги компании — бесплатноот 2 664 030 руб.Московская область, Балашиха, Павлино микрорайон

  1. 1к от 33 м²: от 2 664 030 руб.
  2. Срок сдачи:Сдан
  3. 2к от 67 м²: от 4 960 560 руб.

78 квартирУслуги компании — бесплатноот 7 112 880 руб.Москва, Кунцево, Академика Павлова

  1. 2к от 58 м²: от 12 843 370 руб.
  2. 1к от 21 м²: от 7 112 880 руб.
  3. 3к от 80 м²: от 16 827 200 руб.
  4. Срок сдачи:4 кв.

    2020

75 квартирУслуги компании — бесплатноот 7 376 660 руб.Москва, Орехово-Борисово Южное, Каширское шоссе

  1. 1к от 37 м²: от 7 376 660 руб.
  2. 2к от 57 м²: от 10 180 050 руб.
  3. Срок сдачи:Сдан
  4. 3к от 85 м²: от 15 159 350 руб.

73 квартирыУслуги компании — бесплатноот 16 066 560 руб.Москва, Кунцево

  1. 2к от 52 м²: от 16 066 560 руб.
  2. 4к от 94 м²: от 25 025 130 руб.
  3. Срок сдачи:4 кв. 2020
  4. 3к от 72 м²: от 21 190 700 руб.

66 квартирУслуги компании — бесплатноот 2 871 040 руб.Москва, Крекшино п.

  1. Срок сдачи:2 кв.

    2020

  2. 3к от 76 м²: от 6 167 660 руб.
  3. 2к от 61 м²: от 5 617 360 руб.
  4. 1к от 24 м²: от 2 871 040 руб.

63 квартирыУслуги компании — бесплатноот 6 318 560 руб.Москва, Солнцево, Производственная

  1. 1к от 33 м²: от 6 318 560 руб.
  2. Срок сдачи:4 кв. 2020 — 4 кв. 2021
  3. 2к от 56 м²: от 9 634 180 руб.
  4. 3к от 75 м²: от 13 609 210 руб.

59 квартирУслуги компании — бесплатноот 3 166 682 руб.Москва, Филимонковское п.

  1. 2к от 46 м²: от 4 305 600 руб.
  2. 3к от 57 м²: от 5 420 715 руб.
  3. Срок сдачи:4 кв. 2020
  4. 1к от 29 м²: от 3 166 682 руб.

57 квартирУслуги компании — бесплатноот 13 674 100 руб.Москва, Хорошевский, Викторенко

  1. 3к от 85 м²: от 30 735 400 руб.
  2. 2к от 65 м²: от 23 272 500 руб.
  3. 1к от 38 м²: от 13 674 100 руб.
  4. Срок сдачи:4 кв.

    2020

55 квартирОбвести область

Почему лучше обратиться в агентство Чистые Пруды

Ключевые моменты, которые нужно учесть продавцу:

  1. запустить рекламу о продаже — у нас широкие рекламные возможности и постоянный поток заявок, поэтому мы в сжатые сроки подберем хорошего покупателя;
  2. оформить договор уступки прав требования и зарегистрировать его в Росреестре — наши специалисты провели тысячи подобных сделок, поэтому знают все нюансы оформления документов.
  3. правильно определить цену — наши сотрудники умело «прощупают» рынок и укажут потенциальному покупателю на преимущества объекта;

Наше позаботится о том, чтобы документы были в порядке, а продавец как можно скорее получил деньги.

Истории из жизни После свадьбы долго скитались по съемным углам, потом решили взять вложить средства в застройку. Сбережений было мало, поэтому оформили ипотечный кредит. Сегодня мы уже счастливые родители двойняшек, однушки нам явно маловато.

В принципе, в плане жилищного вопроса мы уже можем позволить себе гораздо больше — муж стал больше зарабатывать и можно использовать материнский капитал. Но есть проблема — непогашенная ипотека. На Чистопрудном бульваре нашли хорошее агентство недвижимости, где нам помогли выгодно продать квартиру в строящемся доме.

Для расчетов с банком , нашли достойного покупателя и обеспечили грамотное юридическое сопровождение сделки. Сейчас присматриваем вариант на вторичном рынке.

Продажа квартир по ДДУ до сдачи — ювелирная работа для профессионалов, поэтому не рискуйте, обращаясь за помощью к случайным риэлторам без опыта и достойного образования.

Истории из жизни Искал толкового советчика, чтобы продать студию в новостройке. Объект уже был полностью готов к сдаче, наступил самый благоприятный момент к продаже. Однако на деле найти достойного покупателя оказалось не так просто.

Можно было подождать и продавать уже после регистрации прав, однако выводить инвестиции нужно было в срочном порядке. Ситуация была опасная, поэтому обратился в агентство недвижимости «Чистые Пруды». Настоящие профи, справились всего за две недели, и даже с выгодой для меня!

Мы работаем в сфере недвижимости десятки лет, и наш бренд всегда ассоциировался с безопасными сделками на рынке. Если вы хотите быть уверенным в завтрашнем дне — приходите к нам.

Звоните по телефону , или приезжайте в офис Метро Чистые пруды, Москва

______________________ Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону , либо заполнить форму заявки.

Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 оценок, среднее: 4,67 из 5)

Загрузка.

  • Рекомендуемые статьи:
  • Рубрики Популярные статьи

    1. Раздел имущества при разводе — это всегда болезненный и хлопотный процесс, к которому рекомендуется подходить с .
    2. Развод не щадит никого из бывшей семьи. В особенности он отражается на детях. К счастью российское законодательство .

    Поделиться Остались вопросы?

    Вся представленная на сайте информация нуждается в подтверждении и не является публичной офертой, определяемой положениями п.2 ст.437 ГК РФ © 1991—2020 МИЭЛЬ Недвижимость, ООО «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» При использовании материалов ссылка на сайт обязательна Политика конфиденциальности Услуги Подпишитесь на нас в соц. сетях:

    Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена

    11 февраля, 19:29Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке, но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства.

    Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё. И даже не продавать, а передавать.

    Рассказываем, что такое переуступка прав и как всё правильно оформить.Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке.

    Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ. Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»).

    Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.Особенности переуступки прав на квартируПокупателю нужно помнить:

    1. Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
    2. После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
    3. Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.

    Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть.

    Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.Что проверить в ДДУ перед уступкойПомните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.Основные условия договораПроверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.В договоре должны быть: 1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

    Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.2. Срок передачи квартиры.3. Цена квартиры.

    Она может быть указана одним из 4 способов:

    1. фиксированной суммой;
    2. суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
    3. как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
    4. как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;

    4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.5. Способы обеспечения обязательств:

    1. поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
    2. залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;

    Данные о регистрации ДДУНа договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой.

    До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.Порядок уступки прав по ДДУПроверьте, какая процедура прописана в договоре.

    Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройкуИтак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика.

    Что еще стоит проверить до подписания соглашения?Проверьте застройщикаПосле уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

    1. проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
    2. найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
    3. найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
    4. оцените дома застройщика вживую.
    5. закажите выписку из ЕГРЮЛ или на сайте налоговой;

    Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой правЦена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

    Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик. Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.Рассрочка.

    Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав.

    По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

    Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки.

    Порядок переоформления определяет банк.Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.Не забудьте прописать в соглашении:

    1. сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
    2. сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
    3. характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
    4. ответственность продавца за действительность передаваемых прав.
    5. по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
    6. обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
    7. обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
    8. обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;

    Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию.

    Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок. Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия.

    Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера ХохловаПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

    Особенности продажи после сдачи дома

    Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

    Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев. Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы.

    Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

    Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке права

    Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска.

    Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

    Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья.

    Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

    Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта.

    Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

    Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки. Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста.

    Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора.

    Кроме того, юристы нашей организации проанализируют документы застройщика, проверят его добропорядочность и надежность. Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел , где вы найдете все данные для быстрой связи.

    Содержание Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства.

    Усилия государства по защите Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Содержание Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства.

    Усилия государства по защите

    Порядок оформления покупки квартиры по договору долевого участия

    Несмотря на определенные риски, преимущества приобретения жилья по ДДУ преобладают. Это способствует росту популярности долевого строительства и увеличению количества сделок. Поэтому не лишним будет знать, как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме.

    Пошаговая инструкция покупки квартиры по ДДУ:

    • Заключение соглашения. Обязательно нужно проследить, чтобы текст документа содержал все основные моменты, не имел непонятных сторонам формулировок и таких пунктов, которые можно трактовать по-разному.
    • Выбрать обслуживающую компанию, которая после ввода дома в эксплуатацию будет обслуживать дом. Это решение принимается на общем собрании дольщиков — будущих жильцов дома.
    • Оформление жилья в собственность.
    • Подготовка документации застройщиком.
    • Сдача дома в эксплуатацию. Передача квартир участникам долевого строительства.
    • Строительство дома. На данном этапе застройщик выполняет свою часть обязательств перед дольщиками.
    • Далее стоит найти надежного и проверенного застройщика, репутация которого проверена временем. Нужно тщательно проверить его по всем пунктам и собрать максимум информации о нем.
    • Внесение оплаты участником долевого строительства. Размер первоначального взноса и график регулярных платежей должен быть предусмотрен ДДУ.
    • Если планируется привлечение заемных средств для покупки жилища по ДДУ, стоит заранее выбрать кредитора, который не только предлагает заманчивые условия ипотечного кредитования, но и имеет хорошую репутацию. Отдать предпочтение стоит ведущим банкам, активно и вполне успешно кредитующим долевое строительство.

    Внимание! ДДУ обязательно должен содержать описание объекта недвижимости (приобретаемой квартиры) в мельчайших подробностях вплоть до предполагаемого номера. Чем детальнее будет описано жилье, тем меньше риски обмана со стороны застройщика.

    Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

    Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

    Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

    Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

    Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).К причинам осуществления переуступки прав относятся:

    1. ненадлежащее качество жилья;
    2. нарушение сроков сдачи дома;
    3. банкротство застройщика;
    4. получение прибыли.

    Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности ( ГК РФ).Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

    1. оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
    2. если , то потребуется разрешение банка.
    3. необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.

    Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи.