Главная - Прием на работу - Обязательно ли обращаться в налоговую при сдаче квартиры в аренду

Обязательно ли обращаться в налоговую при сдаче квартиры в аренду


Обязательно ли обращаться в налоговую при сдаче квартиры в аренду

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем


Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых.

Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

billiondigital/DepositphotosПо закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на .«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность.

Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги.

Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор.

А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%.
Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.Вместе с декларацией подаются копии:

  1. документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  2. договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  3. паспорта.
  4. акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);

booblgum/DepositphotosНалоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля).

Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%.
Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%.

Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП.

Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу.

Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.Не пропустите:

Как можно сдавать квартиру и при этом не платить налоги

Согласно закону, доходы от сдачи квартиры внаем подлежат декларированию. По итогам года, собственник жилого помещения обязан уплатить налог со всей полученной по договору суммы в размере 13%.Налоговая инспекция проводит проверки таких доходов граждан.

В группе риска собственники двух и более квартир.

При этом, особое внимание уделяется пенсионерам. Проверка может быть осуществлена и по обращению или жалобе со стороны квартиросъемщиков, их соседей или иных лиц.Нередко, доход от сдачи квартиры является единственным доходом ее владельца. В связи с этим, уплата налога может оказаться просто не по карману.
В связи с этим, уплата налога может оказаться просто не по карману.

Как быть в подобной ситуации?

Расскажем в нашей статье.Как защититься от налоговойПринимая решения о сдаче жилья внаем, следует быть готовым к налоговой проверке, ведь от нее не застрахован ни один собственник. Сотрудники налоговой могут сами прийти с проверкой, а могут и вызвать владельца для дачи объяснений в инспекцию.Что касается рейда, то здесь следует знать, что жилище, по закону, неприкосновенно. И никто не вправе проникать в него против воли проживающих в них лиц.

Если не открывать сотруднику инспекции дверь, ломать он ее не станет.

В этом случае он может лишь вызвать собственника в инспекцию.Сдача квартиры без договораОдним из вариантов ухода от проблем с налоговой считается сдача квартиры без договора.

В этом случае, все договоренности с квартирантами согласовываются в устной форме, а деньги в качестве платы за проживания передаются из рук в руки. Действительно, факт сдачи квартиры в таком случае доказать будет просто невозможно. При даче объяснений в налоговой можно пояснить, что в квартире временно проживают родственники.
При даче объяснений в налоговой можно пояснить, что в квартире временно проживают родственники.

Как правило, в таких случаях, налоговая не предпринимает дальнейших мер, так как понимает бесперспективность проверки. Однако, у такого способа сдачи есть и свои минусы.

Так, например, квартиросъемщик может каким-либо образом нанести ущерб квартире, либо имуществу, находящемуся в нем, но при этом, никакой ответственности за это не понесет.Сдача квартиры по договору безвозмездного пользованияЕще одним вариантом является сдача квартиры по безвозмездному договору.

Однако, такой договор стоит заключать лишь с квартиросъемщиками, с которыми складываются доверительные отношения.Суть договора безвозмездного пользования квартирой заключается в том, что квартиранты проживают в ней бесплатно. Следовательно, собственник никаких доходов от такой сдачи своей недвижимости не получает. При этом, деньги также должны передаваться наличными, и без оформления расписок от их получателя, в противном случае, договор может быть признан фиктивным.Заключая договор с квартиросъемщиком очень важно прописать в нем срок договора, а также возможность его досрочного расторжения по инициативе собственника.

Дело в том, что в случае задержки или неуплаты арендных платежей по такому договору, взыскать их в судебном порядке не будет никакой возможности.

Следовательно, такой пункт поможет собственнику понести меньшие убытки.Важно прописать ответственность лиц, проживающих в квартире за порчу имущества, находящегося в квартире, а также за ущерб, нанесенный самой квартире.

Оплата коммунальных платежей может быть возложена на квартиросъемщиков. Однако, желательно прописать в договоре, их обязанность уплачивать средства самостоятельно. Денежные средства, перечисленные собственнику для уплаты коммунальных платежей, могут быть признаны его доходом, с которого в дальнейшем потребуется платить налог.ЗаключениеПодводя итоги, отмечу следующее.

Существуют способы защититься от налоговой инспекции и освободить себя от обязанности уплачивать налог. Однако, ни один из этих способов не сможет уберечь собственника помещения от убытков, которые могут оказаться гораздо выше налогов.

Для того, чтобы быть спокойным и уверенным в завтрашнем дне, рекомендуется заключать договора найма, с указанием точной суммы платы за пользование помещением, а также ответственности квартиросъемщиков за нарушение условий договора. В случае нарушений договорных обязательств со стороны квартиросъемщиков, владелец помещения сможет защитить свои права в судебном порядке.Также, напоминаю о том, что жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан вправе зарегистрироваться в качестве самозанятых, и уплачивать налог от сдачи квартиры в размере всего 4%. Дорогие читатели, если статья была полезной ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации.

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода.

Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы.

Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом.

Многие арендодатели предпочитают не спорить.От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир У инспекторов есть несколько источников информации.Государственные ведомства Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете.

Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ

«О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»

.

Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.Федеральная регистрационная служба.

Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог»

, — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается.

В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.Военные части.

Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации.

Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.Коммерческие структуры Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры.

Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг.

Рекомендуем прочесть:  Патент на работу физического лица

Экземпляр второго договора остается у риэлтора.

Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки.

Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников.

Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя.

При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.Другие источники Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры.

Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного.

У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье.

Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру.

В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать.

Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода.

То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИКОльга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г.

Ульяновска— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия.

Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.В каких случаях требования заплатить НДФЛ незаконны Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить.

Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами.

Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.Как быть в таком случае?

Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить.

А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет.

Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд.

Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими.

С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке.

Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.«В суд мы не пойдем.

Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи? Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды?

Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году.

Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел

«Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов»

) хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог? Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года.

Правда, второй случай не так часто встречается на практике.Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше.

Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год).

Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года.

В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет.

Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТАлексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит

«прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»

?

Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают.

Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться!

Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде.

А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.Вызывает ли подозрение низкая цена в договоре аренды?

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ.

Но на практике это встречается редко.«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой.

Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме.

Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ.

Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на , . Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.1.

Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору.

Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п.

1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества. 2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор.

В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п.

3.6, 3.11 договора). 3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП.

Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п.

3.7, 3.14 договора). 4. Уточните порядок расторжения договора.

Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку:

«.договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством»

(п.

5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств.

А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п.

5.2 договора).

  1. , обозреватель журнала «»

Источник: Журнал .

На семинаре рассмотрим все возможные способы вывода денег.

Уделим максимальное внимание законным, минимально рискованным и максимально дешёвым (в том числе практически бесплатным!) и выгодным (экономия НДС и налога на прибыль!) вариантам.

Рубрики:

На семинаре рассмотрим все возможные способы законного вывода денег.

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Договор дисциплинирует жильцов

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию.

Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита.

Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.

Размер налога, штрафа и пени

Налог считается просто: это 13% от суммы доход со сдачи квартиры за год (с 1 января по 31 декабря).Штраф за неуплату налога — 20% от размера налога, а если будет доказано умышленное уклонение (что почти нереально, если только вы сами в этом не сознаетесь), то штраф удвоится и будет уже 40%.Пени считаются сложнее: сумма налога умножается на количество дней просрочки, умножить на ставку рефинансирования ЦБ (7,75% на сегодняшний день) и всё это разделить на 300.Приведу пример: нужно было оплатить 10 000 рублей налога, но срок уплаты был просрочен на 5 дней. Пени составит (10000 Х 5 Х 0,0775)/300 = 13 рублей округленно.

Важный нюанс: пени начинают начисляться с первого дня просрочки (налог нужно оплатить до 1 декабря), а вот штраф должны назначить.

В этом случае должно быть доказано уклонение от уплаты налога. Пока штраф не назначен, совершенным нарушением считается только опоздание в оплате налога.Все эти штрафы, пени, декларации и налог выглядят пугающе, но ровно до тех пор, пока мы не разобрались в том, как налоговая будет доказывать факт неуплаты.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги.

Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог. https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/ Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации.

«Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу»

, — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию? Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год.

Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации.

Бланк можно взять ссайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ«Декларация» и«Налогоплательщик ЮЛ».

Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет насайте ФНС или черезпортал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись. К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка.

«Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить? Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можетеполучить налоговые вычеты.

Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%. Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц.

Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2020 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

И до 15 июля 2020 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽. Когда платить? Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход.

Это можно сделать насайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Почему мы должны платить налог?

Сдавая квартиру, собственник жилья должен платить налог с дохода, полученного от сдачи его в аренду.

Тех, кто не уплачивает налоги, могут обвинить в нарушении налогового законодательства. Им грозит взыскание неуплаченной суммы налога, пени за его несвоевременную уплату, штраф за непредставление налоговой декларации в размере до 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы, а также штраф за нарушение срока уплаты налога в размере 20–40% от неуплаченной суммы.

При этом ошибочно полагать, что если договор найма заключен всего на 11 месяцев, уплачивать налог не нужно.

Если договор заключен на срок до года, его просто не нужно регистрировать. Но к налогам это не имеет отношения.

Как налоговая служба выявляет тех, кто сдает квартиру в аренду без уплаты налогов

Уже давно не является тайной, что существенная доля жилищного фонда сдается собственниками в аренду, причем далеко не все торопятся сообщить об этом налоговой службе.

Они рассчитывают, что налоговики ни о чем не узнают, а если и узнают, то не смогут ничего доказать. Однако закон в этом вопросе стоит на стороне налоговой службы и предоставляет им достаточно широкие полномочия для выявления фактов незаконной сдачи жилья и привлечения к ответственности лиц, уклоняющихся от уплаты налогов (об ответственности арендодателя я писала ).

Итак, как же налоговая может доказать, что квартира сдается в аренду?1. Выявление потенциального арендатораБезусловно, налоговая не начнет проверку без серьезного повода.

Откуда он может появиться:А) Чаще всего – из жалоб «доброжелателей».

Съемная квартира нередко становится причиной конфликтов с соседями, которые в отместку за свой нарушенный покой обращаются в налоговую с требованием прекратить подпольный бизнес.

Дополнительным звеном в цепочке жалоб жильцов может стать также управляющая организация или участковый, которые уведомляют налоговую службу об известных им фактах незаконной сдачи жилья. Ну и, конечно же, нельзя списывать со счетов самых ценных поставщиков информации – арендаторов. Обиженные на своего арендодателя (за повышение квартплаты или выселение, например), они могут в полной мере выместить свою злость на него, передав налоговой все документы, подтверждающие факт возмездной сдачи жилья.Б) Из сведений, поступающих от других органов власти Так, например, налоговая служба получает сведения о собственниках недвижимого имущества из Росреестра.

Увидев, что у одного человека есть в собственности несколько квартир, у налоговиков возникает вполне логичное предположение, что не все квартиры используются им для личного проживания.

Конечно, не всегда подозрения оправдываются, но это уже выясняется по итогам проверки.

Другой надежный источник – база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Как известно, иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Поэтому налоговая периодически проверяет, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы иностранцы, в числе официально сдаваемых объектов.В) Из сведений, полученных по итогам налоговых проверок юридических лиц или предпринимателейНапример: юридическое лицо снимает жилье для своих сотрудников и указывает эти расходы в налоговой отчетности, агент недвижимости заключает договор на оказание услуг по поиску жильцов для арендодателя и также отчитывается о своих доходах перед налоговой.Словом, информация об аренде так или иначе дойдет до налоговой через контрагентов арендодателя.2. Проведение налоговой проверкиНалоговая служба вправе проводить камеральные и даже выездные проверки в отношении граждан. Сотрудник налоговой службы официально проверяет поступившую информацию о незаконной аренде и собирает доказательства правонарушения:А) Опрашивает собственника квартиры, арендодателей (если они известны), а также свидетелейТаковыми являются прежде всего соседи, а также все иные лица, кому что-либо известно о сдаче жилья в аренду.

По факту опроса составляется протокол.Б) Истребует документы, подтверждающие факт получения платы за сдачу жилья: договор аренды (в идеале), договор с агентством недвижимости, расписки в получении денег и т.д.

Могут запросить банк, который ведет счет арендодателя, о проведенных за последнее время операциях по счету (какие были поступления и от кого). Это возможно по закону при условии получения санкции от руководителя вышестоящей налоговой службы.3.

Составление акта и привлечение к ответственностиЕсли по итогам проверки действительно подтвердился факт незаконной аренды жилья, налоговая составляет акт и выносит решение о применении санкций (об этом подробнее я писала ранее ). Взыскание недоимки по налогу, пеней и штрафов с физических лиц возможно только в судебном порядке, так что в дальнейшей перспективе арендодателя ждет суд.Стоит ли по-прежнему оставаться в тени, надеясь на «авось», – каждый решает для себя сам.

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

Tzido/DepositphotosЕстественно, это не так.

По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае.

Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно.

Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать.

В реальности не имеет прямого отношения к налогам.Аренда квартиры — это доходная статья ее владельца, а владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги со своих доходов.

Сделать это можно разными способами. Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физическое лицо, а также он может платить налоги как предприниматель (в этом случае нужно зарегистрировать ИП), который выплачивает «по упрощенке» 6% от дохода (плюс страховые взносы).

Также на сдачу квартиры можно приобрести соответствующий патент. Все три способа абсолютно легальны, а собственник вправе решить, какой из них выгоднее для него.

Другие дело, что если человек не хочет платит налоги (а налоги не платит сегодня большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.Нет, это неправда.

Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию. Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года.

Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре. Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме.

К налогам это никакого отношения не имеет.Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям.

Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению. Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.Налоговый кодекс не связывает период, в течение которого арендодатель получает доходы от использования своего недвижимого имущества, с возникновением обязанности по уплате налогов. Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен от всех доходов, за исключением прямо поименованных в налоговом кодексе.

Срок действия договора аренды важен не для исчисления налогов, а для того, нужно регистрировать договор в органах Росреестра или нет.Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован.

В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой.

По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы. Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.Тем не менее, налоговый кодекс обязывает не только уплачивать налог с доходов, но и подавать налоговую декларацию по всем доходам. Если только эти сведения не подает в налоговый орган налоговый агент, например, работодатель.Нет, неправда.