Главная - Нотариат - Нужно ли заключать договор управления с нанимателем

Нужно ли заключать договор управления с нанимателем


Нужно ли заключать договор управления с нанимателем

Права и обязанности управляющей компании


Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав. В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

  1. предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
  2. соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
  3. обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
  4. обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
  5. следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
  6. осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
  7. поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
  8. иные обязанности, установленные договором.
  9. предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
  10. производить подготовку сетей к определенному сезону;

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права.

Их общий перечень выглядит следующим образом:

  1. получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
  2. устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
  3. самостоятельно выбирать способ организации работ;
  4. осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
  5. получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

  1. оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
  2. информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.
  3. использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

  1. получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.
  2. получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
  3. осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
  4. получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены. Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе.

Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию.

При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца. Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца.

Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями. »

Отличная статья 0 Помогла статья? Оцените её

Загрузка.

tvoizakon.ру © 2020–2020 – Юридическая помощь населению Adblock detector

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ. Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов.

Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления

Главное в договоре – это его содержание.

Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора.

Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении. При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов.

Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

  • Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
  • Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.
  • Ответственность, закрепленная за сторонами.
  • Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
  • Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
  • Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
  • Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
  • Данные участников сторон.
  • Порядок изменения списка работ.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

  1. Скачать бланк договора с управляющей компанией
  2. Скачать образец договора управляющей компании с собственниками жилья

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

28.05.2012 В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь Не секрет, что если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для его содержания необходимо не только постоянно оплачивать коммунальные ресурсы, но и нести расходы на общее имущество всего дома (лифты, лестницы, земельный участок). Далеко не все собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заинтересованы в содержании общего имущества дома, а потому всячески пытаются переложить эти траты на плечи арендаторов. Как правило, в договор аренды специально включают условия об обязанности арендатора содержать общее имущество и заключить договор с Управляющей организацией.

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.

1 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

С того момента как арендатор «заселяется» в нежилое помещение Управляющая организация начинает выставлять счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, а так же требовать заключение с ней договора по управлению общим имуществом.

О том, насколько правомерны требования Управляющей организации и пойдет речь в данной статье.

Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:

  • Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
  • Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?

Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.

Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника.
Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст.

161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст.

162 ЖК РФ. Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.

Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010). Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил: «Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора». Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:

«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом»

.

Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику.

Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией. По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.

Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов. До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома.

При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009 «Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.» (оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010) После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.

Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г.

– 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома.

Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012 «Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…» (аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010) Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010 «Ссылка заявителя на положения п.

2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома». На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.
ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома.

Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией. Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст.

ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е.

заключил договор – плати. Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года. ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к.

обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010). С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником.

А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения.

Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.

Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан. Выводы по рассмотренным вопросам: Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике.

Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации.

Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

  • Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.
  • На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
  • Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
  • Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.

С уважением, Юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ» Бастов Алексей Игоревич 8-904-98-38-394 Специалисты ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги по разным категориям споров.

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  1. ;
  2. ;
  3. .При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС ().Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (). 11938

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть3)

Взаимодействие управляющего, наймодателя, нанимателей и арендаторов. Обязательственные отношения с нанимателями жи­лых помещений по договорам социального и «коммер­ческого» найма в многоквартирном доме и арендато­рами жилых и нежилых помещений имеют в первую оче­редь собственники соответствующих помещений.

В условиях самостоятельного выбора собственни­ками помещений в многоквартирных домах управля­ющих организаций наниматели жилых помещений, находящихся в собственности города, должны заклю­чать договоры социального найма или найма с наймодателем, которым может являться как ОМС (орган го­сударственной власти) или управомоченное собствен­ником лицом. Представляется, что в связи с длящимся характером отношений, вытекающих из договоров со­циального найма и найма, возложение функций наймодателя на управляющую организацию, осуществля­ющую управление многоквартирным домом, не целе­сообразно. Это объясняется тем, что управляющего выбирает общее собрание собственников помещений в доме, а не единолично муниципалитет.

Гарантий, что собственники выберут именно ту управляющую орга­низацию, которая является наймодателем, нет.

Пере­поручать выполнение функции наймодателя каждый раз новой управляющей организации в каждом конк­ретном доме нет смысла.

Тем более что со временем число управляющих организаций будет увеличиваться. Целесообразно ли иметь в поселении несколько раз­личных наймодателей жилых помещений, принадлежа­щих одному муниципалитету? Собственники вправе уполномочить заключать от их имени или от собственного имени договоры най­ма, аренды других лиц (в частности, управляющую орга­низацию).
Собственники вправе уполномочить заключать от их имени или от собственного имени договоры най­ма, аренды других лиц (в частности, управляющую орга­низацию). Если собственник жилых помещений — му­ниципалитет — все же поручает управляющей органи­зации выполнение функции наймодателя, то это пору­чение должно содержаться в отдельном договоре, а не в договоре управления.

Ведь в соответствии с ЖК РФ договор управления заключается со всеми собственниками на одинаковых условиях.

Тогда муни­ципалитет обязан отдельно оплатить напрямую из бюд­жета услуги управляющего по выполнению функции наймодателя. Распределение затрат на выполнение этих функций на всех собственников недопустимо.

В связи с изменениями в федеральном жилищном за­конодательстве: условий предоставления жилых помеще­ний на условиях договоров социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, поряд­ка оплаты жилья и коммунальных услуг — необходима корректировка договоров социального и «коммерческо­го» найма жилых помещений, находящихся в муниципаль­ной или государственной собственности. При этом в отно­шении договоров найма в частном жилье нормы главы 35 ГК РФ практически остались прежними.

По договорам социального и «коммерческого» най­ма ответственным перед нанимателем за предостав­ление жилищных и коммунальных услуг является наймодатель. ЖК РФ не допускает заключение нанима­телями с выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организаци­ей каких-либо договоров предоставления жилищных, коммунальных и иных услуг. Управление многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности Согласно ЖК РФ (ст.

163) управление многоквар­тирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Фе­дерации или муниципальных образований, осуществ­ляется в порядке, установленном соответственно Пра­вительством РФ, органами государственной — власти субъектов Федерации или ОМС.

Таких домов в настоя­щее время немного, но, возможно, по завершении с 1 января 2008 г.

бесплатной приватизации жилья их число будет расти. Закон содержит важное положение: управление многоквартирными домами должно осуществляться путем заключения соответствующими органами влас­ти договоров управления с управляющими организа­циями, выбираемыми по результатам открытых кон­курсов. При этом условия договора управления долж­ны отвечать нормам ст.
При этом условия договора управления долж­ны отвечать нормам ст.

162 ЖК РФ. Требование зако­нодателя о выборе управляющего путем проведения открытого конкурса направлено на обеспечение рав­ных условий для деятельности организаций как муни­ципальной (государственной), так и частной форм соб­ственности. Управление такими домами могут осущест­влять и индивидуальные предприниматели. Условия и порядок выбора управляющей организации ОМС На муниципалитет возлагается еще одна важная функция на период, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не перешли к са­мостоятельному выбору и реализации способа управ­ления.

Если в течение года не выбран способ управле­ния домом или принятое решение не реализовано, то ОМС обязан в порядке, установленном Правитель­ством РФ, провести открытый конкурс по выбору уп­равляющей организации.

Факт отсутствия в течение года выбора способа уп­равления домом установить достаточно просто. Собра­ние собственников многоквартирного дома должно быть легитимно, и в результате его работы должно быть принято решение, которое фиксируется в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Факт отсутствия реализации выбранного способа уп­равления домом можно установить по формальным признакам.

Так, если в решении собственников помещений в многоквартирном доме значится способ непосред­ственного управления, то собственники должны за­ключить договоры с соответствующими организация­ми об оказании услуг по содержанию дома (вывоз бы­товых отходов, уборка придомовой территории и поме­щений общего пользования в доме и др.), выполнении работ по ремонту дома (при необходимости) и о предо­ставлении коммунальных услуг. Эти договоры могут быть заключены непосредственно каждым собствен­ником или уполномоченным ими лицом. Если в решении собственников помещений в мно­гоквартирном доме значится способ управления ТСЖ или потребительским кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой органи­зации.

В случае, когда собственники помещений избрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, то ее необходимо выбрать и с ней дол­жен быть заключен договор управления. Муниципалитет обязан назначить управляющую организацию, если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения. Открытый конкурс по выбору управляющей органи­зации должен проводиться ОМС в порядке, установлен­ном Правительством РФ (часть 4 ст.

162 ЖК РФ). Оче­видно, в таком порядке будут установлены не только процедуры объявления конкурса, но и правила оцен­ки предложений претендентов и выработки существен­ных условий договора управления.

В течение десяти дней со дня подведения итогов открытого конкурса ОМС должен уведомить всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме о результатах конкурса и о выработанных на нем условиях договора управления. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (часть 5 ст. 162 ЖК РФ) заключить с выбран­ной по результатам конкурса управляющей организа­цией договор управления в порядке, установленном ст.

445 ГК РФ. В течение 30 дней со дня получения проекта догово­ра собственники помещений вправе:

  1. предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий).
  2. отказаться от подписания договора;
  3. подписать договор;

Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели те, что указаны в ГК РФ.

Управляющий, получивший от собственников поме­щений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня его получения вправе:

  1. подписать договор;
  2. передать разногласия на рассмотрение суда. Если по истечении 30-дневного срока протокол раз­ногласий по существенным условиям договора в суд не подан, договор считается незаключенным. Право на обращение в суд с разногласиями имеет в первую оче­редь сторона, для которой заключение договора явля­ется правом, а не обязанностью, т. е. управляющий. С ведома управляющего в суд могут обратиться и собственники помещений. При этом он может пред­ставить свои предложения по содержанию условий до­говора управления.

Если стороны подписывают договор, то содержащи­еся в нем условия считаются согласованными. В слу­чае, когда управляющий передал разногласия на рас­смотрение суда, суд может обязать собственников по­мещений заключить договор управления на иных ус­ловиях.

При уклонении собственников помещений от заключения договора управления управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоня­ющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ необходимо понимать

«расходы, которые лицо, чье право нарушено, произ­вело или должно будет произвести для восстановле­ния нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)»

. Очень важно, чтобы условия договора управления были одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласу­ют условия, отличные от тех, на которых до этого подписана какая-то часть договоров с другими собствен­никами в том же доме, или суд примет решение о за­ключении договора управления на иных условиях, то во всех этих случаях необходимо внесение измене­ний в ранее заключенные договоры управления. Срок действия договора управления, заключаемо­го собственниками помещений в обязательном поряд­ке в случае, когда вместо них управляющую организа­цию выбирает ОМС в соответствии с частью 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (части 4 и 6 ст.

162). Не позднее года после заключения договора управления ОМС обязан созвать собрание собственников помещений для выбора способа управлении многоквартирным домом. Если собственники вновь не принимают решение о способе управления или не реализуют уже принятое, то муниципалитет обязан вы­полнить требования пп. 4-8 ст. 161 ЖК РФ еще раз (проведение конкурса по выбору управляющего и условий договора управления, доведение результатов конкурса до собственников, заключение договоров управления и т.

д.). Очередное собрание собственников призвано не «подтвердить» полномочия управляющей организации (которые прекращаются), а заново вы­брать способ управления.

В случае неисполнения муниципалитетом этой обя­занности любой собственник помещения в многоквар­тирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию на основании положения части 4 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора управления многоквартир­ным домом без проведения открытого конкурса до­пускается, если такой конкурс в соответствии с зако­нодательством Российской Федерации признан несо­стоявшимся.

В данном случае выбор управляющей организации должен осуществляться в соответствии с порядком, установленным постановлением Прави­тельства РФ.

Органы местной власти города вправе принимать решение о выборе управляющей организации только в строго ограниченных законом случаях и при условии, что собственники помещений в конкретном многоквар­тирном доме не приняли решения о выборе одного из предусмотренных Кодексом способа управления или не приступили к реализации принятого решения. Субъекты и процедуры контроля состояния многоквартирных домов и качества жилищно-коммунального обслуживания Одна из составляющих функции управления — кон­троль.

Необходимо различать:

  1. контроль собственников (ТСЖ, ЖСК) за качеством выполнения обязательств управляющей организа­цией (при выборе соответствующего способа управ­ления) или подрядчиками (при непосредственном управлении или управлении ТСЖ либо ЖСК);
  2. контроль ОМС за выполнением управляющей орга­низацией условий, предложенных на открытом кон­курсе.
  3. контроль состояния многоквартирного дома, кото­рый осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция);
  4. контроль членов ТСЖ и ЖСК за органами управле­ния этих некоммерческих организаций;

В соответствии с ГК РФ (ст.

210) ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники помещений.

Поэтому государствен­ная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС Рос­сии), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзо­ру) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с управляющих, допустивших нарушения установленных требований, но в первую очередь с собственников, которые при­влекли этих исполнителей. Процедура такого контроля и ответственность должны устанавливаться на федеральном уровне.

Помимо государственного, должен осуществляться и местный контроль. Во-первых, муниципалитет — это нередко один из собственников жилых помещений, причем самый организованный, обладающий едино­лично достаточно большой долей жилых помещений в поселении. Контроль должен обеспечить выполнение муниципалитетом своих обязательств собственника и наймодателя.

Кроме того, он обязан выражать и от­стаивать в пределах своей компетенции интересы дру­гих собственников помещений. При этом муниципали­тетам целесообразно организовать постоянное взаимо­действие с объединениями (ассоциациями, союзами) потребителей. Уполномоченные государственные и муниципаль­ные органы (организации) должны иметь возможность в пределах их компетенции проверять качество управ­ления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и при­домовой территории, снабжения электрической и теп­ловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устра­нения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей.

При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выпол­нения работ уполномоченные органы должны застав­лять организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей. Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг:

  1. являются основанием для привлечения виновных (собственников помещений в многоквартирных до­мах, ТСЖ, ЖСК, управляющих и иных организаций) к административной ответственности;
  2. используются для применения к нарушителям эко­номических санкций в размере и порядке, установ­ленных гражданским законодательством, законо­дательством о защите прав потребителей и догово­рами, вплоть до расторжения договоров и замены исполнителей, не обеспечивающих надлежащее качество.
  3. учитываются при оценке качества работы управля­ющих жилищных, подрядных и коммунальных орга­низаций (независимо от их организационно-право­вой формы) как информация при оценке претенден­тов, участвующих в конкурсах, проводимых ОМС;
  4. используются для перерасчета платежей собствен­ников и нанимателей помещений в многоквартир­ных домах;

Собственники помещений могут сами контролиро­вать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосред­ственном управлении) либо поручить это соответству­ющему специалисту или организации. Последнее воз­можно в случае принятия собственниками помещений решения заключить отдельно от договора управления еще и возмездный договор оказания услуг по контро­лю за деятельностью управляющего.

При этом в догово­ре управления собственники могут оговорить про­цедуру допуска управляющим к контролю документов и осуществляемых процессов уполномоченного соб­ственниками контролера. Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных орга­низаций оценивается как управляющими организаци­ями (в рамках взаимных договорных обязательств), так и уполномоченными органами государственного и муниципального контроля (в рамках обеспечения здоро­вой и безопасной, среды обитания граждан).

Контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного снижения размера платежей в случае выявления нарушений.

Повышается ответственность исполнителей и качество обслуживания населения, а также активность самих собственников помещений в многоквартирных домах. Создание органами МСУ условий для управления многоквартирными домами ЖК РФ (ст.

165) предусматривает ряд мер, которые должны способствовать реализации прав собственни­ков помещений самостоятельно выбирать способ уп­равления многоквартирным домом. ОМС обязаны обеспечивать равные условия для де­ятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Это касается «до­пуска» частных организаций в сферу управления и пе­редачи на равных условиях производственных и склад­ских помещений управляющим организациям.

Муниципалитеты вправе предоставлять управляю­щим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много­квартирных домов. Это может быть как безвозмезд­ная передача средств, так и предоставление, напри­мер, бюджетных кредитов, иные способы финансиро­вания. Естественно, финансирование муниципали­тетом — собственником своей части капитального ремонта многоквартирных домов — осуществляется в том объеме, который установлен для всех собствен­ников помещений в доме.

Малоимущие должны полу­чать в составе субсидий на оплату жилья и коммуналь­ных услуг средства поддержки на оплату капитального ремонта дома. ОМС обязаны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление мно­гоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. В первую очередь это касается развития института ча­стных управляющих — индивидуальных предпринима­телей.

По запросам граждан ОМС и управляющие органи­зации обязаны предоставлять информацию об уста­новленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, пе­речне и качестве выполнения. Это поможет населению при оценке различных управляющих организаций, дей­ствующих в поселении, и выборе способа управления многоквартирным домом.

Выводы В соответствии с требованиями нового жилищ­ного законодательства работа по заключению до­говоров в сфере управления многоквартирными до­мами, предоставления жилищных и коммунальных услуг требует серьезной перестройки, вытекающей из изменения принципов формирования обязательств:

  1. принимать нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения управляющих и собственников помещений;
  2. собственники помещений должны получить реаль­ную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом;
  3. нецелесообразно передавать муниципальной Служ­бе заказчика функции наймодателя. Эту функцию должен исполнить или сам муниципалитет, или спе­циальное учреждение (предприятие), не являюще­еся управляющим;
  4. становится противоправной практика ОМС и субъек­тов Федерации:
  5. принимать региональные или местные норматив­ные акты, устанавливающие порядок оплаты жи­лья и коммунальных услуг (например, об обяза­тельных расчетах через РКЦ, введение единого платежного документа и т. д.);
  6. ОМС обязан проводить собрания по выбору спосо­ба управления через один год после каждого слу­чая выбора управляющего на открытом конкурсе. Внедрение и становление новых законодательных принципов управления, паритетных договорных отно­шений между собственниками и управляющими дол­жно позволить демонополизировать систему управ­ления многоквартирными домами, создать предпосылки для повышения качества жилищно-коммуналь­ного обслуживания потребителей и снижения стоимо­сти содержания и ремонта жилья, повысить доходность организаций жилищно-коммунального комплекса и обеспечить подлинно рыночный характер хозяй­ственно-финансовых взаимоотношений (заменив преобладание псевдорыночных и административных отношений).
  7. целесообразно прекратить право хозяйственного ведения ГУП (МУП) или оперативного управления ГУ (МУ) на жилые помещения в многоквартирных до­мах, а право хозяйственного ведения и оператив­ного управления целиком на весь многоквартирный дом, в котором помещения находятся в собствен­ности нескольких лиц, незаконно;
  8. должны появиться реальные возможности для уст­ранения монополии муниципальных (государствен­ных) предприятий и учреждений и допуска на рынок управления жильем организаций любых форм, сме­ны по усмотрению собственников помещений уп­равляющих, досрочного расторжения или измене­ния условий договоров управления;
  9. муниципалитет не имеет преимуществ перед други­ми собственниками помещений в вопросах выбо­ра на общем собрании способа управления;
  10. выбирать управляющего для всего поселения, района в городе или группы домов;
  11. случаи принятия решений муниципалитетом по воп­росам управления жилыми домами ограничены за­коном;

Структурное направление: Тема: Ссылка на источник:

Договор управления многоквартирным домом.

Нужен ли? Кому и зачем?

Вопрос «нужен» в заголовке следует воспринимать как и написано – в кавычках. В законе (ст. 162 ЖК РФ) предусмотрено, что нужен. Осознав общую необходимость этого договора, управляющие домами организации, начинают кропотливую деятельность по поиску бланка этого важнейшего документа, заполнению его и распечатке по количеству собственников.

После попытки соблюсти все требования и рекомендации, такой договор будет весьма объемным (СПС ГАРАНТ, например, рекомендует договор управления на 22 листах, с 24 приложениями). Цель этой трудозатратной деятельности – заключить договор управления с каждым собственником. Интересно, во многих ли домах она достигнута?

Каковы последствия, если договор не подписал один собственник, или 10 %, или 90 %? Может быть, цели неправильно поняты?

Вернемся к закону. В п. 1 ст.

162 ЖК РФ указано, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения, но на условиях, указанных в решении общего собрания (при выборе управляющей организации на общем собрании).

Там же, ниже – собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Скорее всего, ученым-цивилистам все понятно.

Попробуем разобрать для прочих. 1. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника.

Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания.

Независимо от подписания для любого из собственников этот договор обязателен. Возник ли ответ на вопрос: зачем его подписывать с каждым?

2. Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании.

А оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора являются?

Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех. Выходит, что ничем не отличается положение собственников: — подписавших договор управления в виде отдельного документа; — не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика); — не голосовавших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Значит, индивидуальное подписание договора с каждым собственником не влечет ничего.

И это разумно – нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

P.S. Сейчас имеется лишь одна понятная для управляющей организации причина заключать договор управления с каждым: взыскать задолженность по таким договорам можно в порядке приказного производства.

Однако, постановлением № 7 от 17 февраля 2015 года Пленум ВС РФ внес в Государственную Думу проект закона об изменениях в ГПК РФ, по которым любая задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг может быть взыскана в приказном порядке. В случае принятия такого закона отпадет единственный повод подписывать договоры управления с каждым собственником.

Что такое публичный договор

По законодательству (), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность.

Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД. 19315Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора.

Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.Согласно , граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2020 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.