Главная - Международное право - Как продать квартиру в долевой собственности целиком

Как продать квартиру в долевой собственности целиком


Как продать квартиру в долевой собственности целиком

Как продать квартиру в долевой собственности


Мнение экспертаАлександра МаксимоваЮрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. В зависимости от конкретной ситуации список может быть больше. Например, если в состав собственников входят , то потребуется получить согласие районного отдела опеки на оформление сделки.

В противном случае, нотариус откажет в удостоверение контракта.

Если квартира находится в долевой собственности, то до 31.07.2020 потребуется нотариальное удостоверение сделки. После указанной даты обращение к нотариусу станет добровольным (если собственники продают одновременно все доли в квартире). Закон обязывает нотариально удостоверить контракт, если одним из продавцов является несовершеннолетний.

Целесообразно обратится к нотариусу, если в состав собственников входит пожилой гражданин.

Важно!

Необходимо потребовать, чтобы пожилой гражданин предоставил справку из наркологического и психиатрического диспансеров. В случае, если продавец отказывает в предоставлении сведений, разумно отказаться от оформления контракта.

Разрешение органов опеки на продажу

Для того чтобы сделка по продаже доли несовершеннолетнего в долевой квартире была правомочной, его законные представители должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Эта служба следит за соблюдением прав ребенка и дает свое согласие в случае, когда:

  1. осуществляется выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры с приобретением права собственности на другое равнозначное по площади и условиям жилье.
  2. оба родителя согласны на продажу доли ребенка. Если один из них отсутствует, но не лишен своих прав, могут потребоваться переговоры с ним;

Полезная информация по теме

805 просмотров Ни законный, ни гражданский браки не дают гарантий долгой и.1 884 просмотров Сдача пустующей квартиры в наем – довольно прибыльный бизнес, особенно.865 просмотров Приватизировать можно не только отдельный жилой дом, квартиру или земельный.220 просмотров Долги нередко становятся основной причиной отказа от приватизации, тем самым.1 109 просмотров Приватизация квартиры – процедура бесплатная, однако только в рамках стоимости.235 просмотров Любое жилье, в том числе и приватизированное, при определенных условиях.

Общая схема продажи долевого жилья

Продать квартиру в долевой собственности целиком можно по определенной инструкции. Большинство шагов продавец выполняет самостоятельно или с помощью риелтора.

  • Подать заявление в Росреестр о смене собственника.
  • Получить согласие от всех собственников жилья. Достаточно устной договоренности. Но если есть риск того, что один из владельцев передумает, лучше заключить договор и заверить его нотариально.
  • Заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
  • Подготовить документы. Стандартный комплект включает выписку ЕГРН, справки из БТИ, выписку из домовой книги и бумаги, подтверждающие право владения.
  • Провести оценку стоимости и выставить недвижимость на продажу. Рекомендуется заказывать услугу профессионального оценщика. Он выдаст справку о рыночной стоимости жилья. Этот документ смогут использовать покупатели при оформлении ипотеки.

Наиболее интересным этапом является заключение договора о продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

В бланке должны стоять подписи всех текущих владельцев. Иначе сделка будет признана недействительной.

Оформить договор имеет право и только один из ее владельцев.

Если все собственники заранее составили договор о представительстве.Интересно!

Существует вариант сделки, когда покупатель подписывает несколько договоров — с каждым владельцем отдельный.После получения денег сумма делится в соответствии с процентом владения. Например, аппартаменты проданы за 3 миллиона рублей. У них было 2 собственника. Один обладал ⅔ жилья, а у второй — ⅓.

Значит, первый владелец получит 2 миллиона, а второй — 1 миллион рублей соответственно.

1/4 доли

С ¼ долей в 4-комнатной квартире разобраться проще.

Каждому в согласительном порядке можно отвести отдельную комнату.Если комнаты не смежные, недвижимость может быть поделена между собственниками, то есть, превращена в коммунальную.

Такую недвижимость несложно продать, но как быть, если лицу принадлежит ¼ в 2-х или 3-х комнатной квартире?

ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.

Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  • Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  • С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (, ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников ( ГК РФ).

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников ( ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе. С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения.

Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д.

Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Путем обращения в агентство недвижимости:

  1. заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.
  2. обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности. Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (, , , Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ): 1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство; 2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (, , , Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ): 1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство; 2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав ( Закона N 218-ФЗ; Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ); 3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план; 4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения); 5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли.

Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (, СК РФ); 6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите из ЕГРН Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (, , Закона N 218-ФЗ; , Порядка предоставления сведений, утв.
Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (, , Закона N 218-ФЗ; , Порядка предоставления сведений, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968). Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано. Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (, ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г.

Москве ( Закона N 218-ФЗ). Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (, Закона N 218-ФЗ; Порядка, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  1. в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
  2. почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  3. непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку ( Основ законодательства РФ о нотариате; Закона N 218-ФЗ). Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (, Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов ( Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (, Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137). Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем ( Закона 218-ФЗ).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем ( Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре. Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки.

По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов ( ГК РФ).

Обратите внимание! После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (, НК РФ). При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ.

При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям.

Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме (, , НК РФ; Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П). Связанные ситуации Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц?

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?

Как получить выписку из ЕГРН?

Полезная информация по вопросу Официальный сайт Росреестра — Подготовлено на основе материала адвоката Богаткова С.А.

Читайте также 5874 Все ситуации Новые ситуации Актуальное сейчас Юридический форум

  1. Бесплатная регистрация
  2. Бесплатная помощь
  3. Живое общение с юристами

Правовые ситуации Образцы документов Инструменты Популярные у читателей

  1. Жилье
  2. Наследование
  3. Договоры
  4. Отпуск
  5. Семья
  6. Жилье
  7. Налоги
  8. Земля
  9. Семья
  10. Заявления
  11. Пенсии
  12. Земля
  13. Потребители
  14. Налоги
  15. Претензии
  16. Жилье
  17. Ходатайства
  18. Недвижимость
  19. Автомобиль
  20. Труд

Закониус © 2020 Все права защищены. Адрес редакции БЦ «Калужский», г.Москва, ул. Профсоюзная, 84/32, с 1 Телефон юристов Подписка О сайте О нас Условия «Закониус» — это юридический форум, образцы документов и правовые консультации по личным вопросам.

Узнай, как действовать, куда обращаться, какие документы заполнять в случае возникновения юридической ситуации. Авторские права на тексты статей и формы документов защищены.

Просьба не нарушать закон. При использовании материлов сайта прямая активная ссылка обязательна. В каждой конкретной ситуации необходима индивидуальная юридическая консультация.

Получение одобрения от других дольщиков

Согласие на распоряжение долевым имуществом должны дать все владельцы (п.

1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ) и желательно в письменной форме.

И все же никто не в состоянии запретить человеку продать долю квартиры, если совладелец против.

Если конкретная часть имущества принадлежит жильцу на законном основании, он вправе делать с ней, что хочет. Совладелец может оформить нотариальную доверенность, которая позволяет собирать и (или) подписывать соглашения от лица остальных дольщиков.

Иногда собственники решают вместе продать общую квартиру и разделить полученные деньги.

Порядок заключения сделки в таком случае немного другой. Собственность продается по долям покупателю как единоличному хозяину.

В этом случае согласие на продажу квартиры оформлять не нужно.

Этот путь самый быстрый и простой, но не всегда совладельцы едины в своих взглядах.

Шаг 6. Оплата и завершение сделки

Когда и как происходит расчет (передача денег) при продаже долевой собственности, следует прописать в договоре. Обычно это происходит после регистрации права собственности. Перед походом к нотариусу деньги положите в банковскую ячейку.

Продавцам предоставят к ячейке доступ после предъявления нотариально заверенного договора или свидетельства о регистрации прав. В договоре аренды банковской ячейки указано, что недвижимость принадлежала нескольким людям и сотрудник банка проконтролирует, чтобы каждый из них получит причитающуюся сумму и ни рублем больше.

Сделка завершена, и совладельцы теряют имущественную связь друг с другом.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.Следует запомнить:

  • При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.
  • Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности

Расходы по нотариальному удостоверению договора стороны несут в соответствии с установленным ими порядком.

Это может быть продавец, покупатель или они оба, в заранее оговоренном соотношении.Чтобы урегулировать финансовый вопрос и в дальнейшем избежать недоразумений, обязанности по оплате государственной пошлины и нотариальных услуг распределяются сторонами в договоре купли-продажи.Пример. В ходе разработки проекта договора стороны пришли к обоюдному мнению о том, сколько платить — все, связанные с оформлением расходы будет нести покупатель.

А продавец снизить с учетом этого общую стоимость доли квартиры.

Если один из собственников несовершеннолетний

Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны.

В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится. Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям.

Например, купить долю в другой квартире. Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки.

Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение.