Главная - Международное право - Изменения в закон о долевом строительстве в 2020 году

Изменения в закон о долевом строительстве в 2020 году


ДДУ-2019: важные направления предстоящих изменений


На самом деле, глобальная цель государства – упорядочить строительную индустрию и, наконец, сделать эту сферу цивилизованной. У членов правительства появились свежие мысли на счет «долевки»: в идеале необходимо поступательно отходить от долевых отношений как таковых и актуализировать продажу готовых квадратных метров, в том числе, с задействованием ипотеки. Эти намерения учитывались и при внесении последних на данное время изменений в законодательные акты. Накануне официальных нововведений была утверждена а и обнародована так называемая «дорожная карта» постепенного внедрения проектной формы финансового обеспечения строительства жилых многоэтажек в РФ.

Согласно этому плану, до 30 июня 2020-го разрешена смешанная форма обеспечения строительных работ, когда используются специализированные банковские счета или эскроу, а также по старой схеме привлекаются средства граждан.

Далее можно будет задействовать исключительно эскроу-систему. Эскроу-счета – банковские счета, на которые поступают средства дольщиков, и под эти деньги банк выделяет застройщику средства для поэтапного проведения работ. То есть, застройщик использует деньги банка (а не дольщика), и кредитная организация осуществляет контроль целевого использования этих денег.

В то же время, в соответствии с поправками в ФЗ-214, размер капитала и разные аспекты деятельности строительных организаций стали контролироваться государством намного более жестко.

В общем же, компании, занятые в долевой системе возведения жилья, объединены одним термином «специализированный застройщик».

К таким девелоперам предъявляется целый ряд требований:

  1. наличие на спецсчете собственных средств в сумме, не меньшей, чем 10% от сметных показателей;
  2. размещение не только итоговой, но и поквартальной налоговой отчетности на официальном веб-ресурсе.
  3. денежных обязательств, напрямую не относящихся к проекту, не может быть больше 1% его стоимости;
  4. как минимум трехлетний опыт активной деятельности на строительном рынке и как минимум 10 тысяч «квадратов» жилья, успешно переданного покупателям;
  5. на собственное содержание девелопер может расходовать не больше десяти процентов, а вся сумма авансовых затрат не может выходить за пределы 30% стоимости проекта;

Особые требования предъявлены также к руководящему звену, главным бухгалтерам и прочим представителям менеджерского состава строительных компаний, привлекающих средства граждан. В их «анамнезе» не может быть проблем с законом, случаев банкротства физического лица, привлечения к субсидиарной ответственности. Подтвержденные данные о том, что во главе девелоперской организации стоят люди, полностью соответствующие этим требованиям, застройщик обязан зафиксировать в проектной документации.

Основополагающим стал принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет. Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками является обязательным, и передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам теперь запрещена.

Состоится ли отмена ДДУ в 2020 году?

C 1 июля 2020 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2020 года (в редакции законов от 25 декабря 2020 года и от 27 июня 2020 года — о них читайте ниже). С 1 июля 2020 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены.

Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст.

15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком.

Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования. Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.

Закон о ДДУ с 2020 года

Изменения (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2020 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2020 года, остальные — с середины 2020 г.Главное — с 1 июля 2020 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  1. введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  2. увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.
  3. если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  4. для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
Рекомендуем прочесть:  Где сара назарбаева

Альтернатива прежней схеме

Несмотря на огромное количество обманутых дольщиков новость об упразднении с 2020 года ДДУ всколыхнула общественность.

Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств для многих был чуть ли ни единственный шанс обзавестись собственным жильем. Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов.

На самом деле все очень просто. Взамен рискованной для покупателей схемы долевки президент предложил проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть, начиная с 2020 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит.

То есть, начиная с 2020 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит.

Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.

Требования к застройщикам

Для получения возможности построения многоэтажных домов застройщик должен отвечать таким требованиям:

  1. уставный капитал строительной компании отвечает нормам законодательства;
  2. имя юридического лица должно отсутствовать в черных списках застройщиков и подрядчиков.
  3. компания перед началом строительства не имеет задолженностей перед государством;

Если какое-то требование соблюдено не было, то получить денежные средства по договору долевого строительства будет невозможно.

Но это не касается тех случаев, если была сдана проектная декларация по закону №214-ФЗ.

И хоть новая редакция закона вносит много изменений в работу застройщиков, чтобы все они были использованы на практике нужно время. Но это не значит, что откладывается и ответственность за несоблюдение правил.

А что будет, если закон об отмене ДДУ вступит в силу и как это отразится на ценах?

Отмена договора ДДУ наступит, альтернативой этому на строительном рынке станет проектное финансирование.

В отличие от прошлого долевого участия, это когда застройщик строит жилье на вложенные деньги покупателями.

При изменениях, финансирование строительства будет осуществлять банк. Банк дает застройщику кредит, а не специальный счет как было это раньше.Важно!Приобрести заметные квадратные метры вы можете также как и при долевом участии еще на этапе проектирования многоквартирного жилья, котлована. Ваши деньги будут находиться на счетах банка до того момента, пока вы не получите ключи от своей собственной квартиры.

Ваши деньги будут находиться на счетах банка до того момента, пока вы не получите ключи от своей собственной квартиры.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, деньги будут разморожены и переданы вкладчикам, а застройщик пойдет под суд, вдобавок ко всему, ему придется выплачивать огромный, скопившийся долг по кредиту. Необходима консультация? Воспользуйтесь услугами нашего специалиста.Отмена ДДУ в 2020 году по мнению экспертов обязательно приведет в сильному росту цен на квартиры и обязательно не менее чем на 20%, потому что у застройщика будут появляться новые, дополнительные расходы, связанные с операциями в банке.

К примеру, большие проценты по взятому на строительство кредиту, затраты на персональное обслуживание услуги, расходы на контроль качества строящегося объекта, банковский надзор и прочие.

К тому же цены могут подняться из-за обслуживания специальных эскроу счетов.Даже экспертам сегодня до сих пор не очень понятен переход от ДДУ к новому, проектному финансированию на уровне определенных механизмов, потому что участники данного процесса – банки и застройщики никак не договорились еще, как будет выглядеть переход от долевого строительства к проектному.

Однако правительство обещает нам сделать нововведение мягким и обязательно плавным, которые не отразятся на общем росте цен на недвижимость.Важно!Отмена ДДУ когда вступает в силу? С 1 июля 2020 года и новые внесенные правки в 214 ФЗ могут сильно повлиять на весь бизнес строительства, успешность реализации проектов и прочего.

По этой причине, покупая уже сейчас квартиру в новостройке, обязательно следите за ходом развития ситуации. Оригинал статьи:

Итоги

Эксперты уже говорят о том, что цены на жилье увеличатся.

Но пока неизвестно, насколько резкими и сильными будут подобные изменения.

Но не стоит ждать резких перемен. Существующие многоквартирные дома, возводящиеся по существующим нормам, в цене расти точно не будут.

Проектное финансирование усложняет участие в рынке как для существующих, так и для новых игроков.

Требования к компаниям будут ужесточать и сами банки.

Перемены станут заметными для всех, от самых крупных компаний до обычных покупателей.

Редакции закона и его изменения

С 01.

07. 2020 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства.

Это:

  1. Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2020 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  2. Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.
  3. Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  4. Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  5. Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ.

В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  1. Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  2. Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  3. Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  4. Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.
  5. Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными.

Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за в Санкт–Петербурге.

Последние изменения в ФЗ 214 с комментариями

Еще в 2020 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников.

С 1 июля 2020 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета. Счет эскроу открывается уполномоченным банком на каждого дольщика в рамках строительного проекта. Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах.

Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах.

Вкладчик не получает процентов, банк – вознаграждения за обслуживание таких счетов.

Деньги хранятся в банке на счетах эскроу до получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности хотя бы одного пайщика. С этого момента банк либо переводит деньги на счет застройщика, либо погашает предоставленный ему кредит.

Страховой фонд и новые требования к застройщикам

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2017 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний.

Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками.

С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы. Теперь Фонд получает дополнительные права: осуществлять контроль за строительной деятельностью, в том числе, он может проверять финансово-хозяйственную деятельность компаний в целях своевременного выявления неплатежеспособных организаций. Большая часть поправок касается введения дополнительных требований к строительным компаниям:

  1. в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
  2. размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
  3. опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
  4. только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.

Установлены и уточнены и некоторые иные требования.

Изменились ли требования к Проектной декларации?

Да, теперь в Проектной декларации должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ. Кроме того, вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию.

Застройщики, получившие заключение по экспертизе проекта до 01.07.2018г., обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности.